当社の貸宅地コンサルティングは、管理会社として借地権者との個別面談を重ね、借地経緯から、将来的な意向を把握した上で、依頼者の要望に合った効果的な手法により、管理上の問題解決や権利調整を行います。
当事者間のあいまいな慣習により対応してきた貸宅地は、借地権者の権利主張が強くなっているケースが多く見受けられます。それを改善するには管理体制を整備することで、次世代への資産承継、相続税物納準備等、将来の備えにつながります。貸宅地の長期保有を前提として、契約内容や測量上の問題等を一つ一つ解決し、将来のトラブルを回避することがポイントになります。
契約書面の整備
契約書を作成していない貸宅地は、当事者に問題意識がないことも少なからず見受けられます。円満に土地賃貸借を継続するには、契約内容を書面化しておくことが重要で、「借地権者の特定」「契約面積と実測面積を合致させる」「更新料・承諾条件等を明文化する」など、借地権者に不利益になる事もありますが、避けて通れない重要な事項です。
地代改定
定期的に地代改定を行っていない貸宅地は、もはや賃貸借と言えない低廉な水準になっていることも珍しくありません。当社の貸宅地管理は、3年毎の固定資産税評価替時期に合わせ、地代改定を実施しております。
境界確定と測量業務
隣接地や借地境界を古い樹木や生垣等であいまいに管理していたり、登記面積と利用範囲の面積が合致しないことも見受けられます。当社では、対象地の利用状況や将来の有効活用や相続対策等も踏まえ、必要範囲の測量実施や現地立会を行い、確定測量後の境界管理・越境対応等も行います。
契約更新と建替え等の対応
契約更新の際は「更新料」を、借地上建物の増改築や借地権の第三者譲渡の際は「承諾料」を請求する事が一般的です。但し、契約書等に更新料の算出方法を明確に記載していないと、請求する法的根拠が無くなります。また、裁判の判例に基づく「承諾料」の算出水準は低廉な為、一般的な請求額を提示しても争いになる事も散見されます。そのため安易な減額や妥協は近隣借地権者へ影響するため、請求基準を定めた上で個別面談による話し合いにより合意に導きます。
契約違反・訴訟対応
悪質な地代滞納や無断増改築等の契約違反者は、訴訟で勝てる見込みを検討し裁判に持ち込みます。訴訟案件に進めるか否かの判断は、借地紛争の解決実績数多く持つ、当社の顧問弁護士との連携のもとで行い、最良の問題解決手法をご提案致します。 近隣借地権者とのトラブルが絶えない者、契約違反や地代遅延を悪びれる事無く続ける者等に厳格な態度で対処することが、他の借地権者にも良い影響を及ぼします。
貸宅地は、『収益が低い上に、借地権者の権利意識が強く、二度と返ってこない土地』とお考えの地主さんが多いですが、必ずしも借地権者に有利なことばかりではありません。建替え、増改築、借地権譲渡、抵当権設定等は、地主の承諾が必要となり、借地権者も煩わしさを感じる権利関係であることから、個別面談によっては権利調整の可能性も広がります。尚、権利調整の際には、課税関係や隣接不動産への影響等、様々な視点から方針を決定することが重要となります。
借地権者が底地権を買い取り、土地所有者は現金を取得します。一番利用される解決手法と言えますが、売却時の権利割合がポイントになります。
地主が借地権（建物付き含む）を買い取り、借地権者が現金を取得します。他区画と共に有効活用する際には、効果的な手法と言えます。
借地権者に相続人がいない、更新料や地代負担が難しい等、借地権者の状況により短期・長期を問わず、土地賃貸借契約を合意解約(終了)する手法です。一定期間の居住を認め、明け渡しを猶予する等、バリエーションも数多くあります。
地主は底地権を、借地権者は借地権（+建物）を、同一の第三者に同時に売却する方法で、互いに現金を取得します。売買代金は過去の経緯や利用状況に応じて配分します。底地権や借地権を単独で換金するよりも、高く売却できることが多い手法です。
利用区画を分割し、お互いに完全所有権を取得します。敷地形状や取得面積、交換差金や履行期間等、様々な協議が必要となります。敷地面積が広い場合に有効ですが、借地権者には建物解体・新築費用、土地の取得経費を捻出する必要がある為、借地権者も一定の資金力が求められる手法です。
底地権と借地権をデベロッパーに売却し、対象地上に建築する区分所有建物の部屋を取得する手法です。建築コストの高騰による床面積の減少や、建築期間中の仮住居費用等、様々なコスト負担を受け入れられる資金力が必要な解決手法ですが、容積率の高い土地は効果的です。
借地権の一部を第三者へ譲渡し、借地権者は売買代金を、地主は承諾料を取得します。貸借関係の清算にはなりませんが、貸宅地の長期保有を希望する地主様には、借地契約を分割することで「地代増額」や「更新料受領」が容易になり、収益向上を図ることができます。
